顶端新闻·河南商报记者 郭爽爽

据国家统计局11月17日发布，2022年全国房地产开发投资同比下降10.0%，商品房销售面积下降24.3%;商品房待售面积增长10.5%，房地产开发企业到位资金下降25.9%。虽对于该结果有所预期，但当结果出来依然令人感慨。

不过，随着三年疫情画上休止符，跌落的房地产市场回首往事，如今局面都是疫情所致吗?疫情到底“背锅”几何?未来市场回暖的关键点是什么?对于购房者而言，现在是最后最佳入手时期吗?针对以上问题，顶端新闻记者采访了从事房地产经济、住房政策研究的郑州大学商学院校聘副教授、博士贾傅麟。

疫情“背锅”几何?

据国家统计局公布的数据，2022年全国房地产开发投资同比下降10.0%，商品房销售面积下降24.3%;商品房待售面积增长10.5%，房地产开发企业到位资金下降25.9%。

整体而言，2022年的房地产市场持续下跌，对于主要原因，贾傅麟给出自己的看法。

一是疫情封控，导致宏观经济各方面运行不畅、房地产开发及销售困难。二是2022年以前的房地产从紧政策，尤其是房地产信贷政策，导致多数房地产企业资金链受到严重影响。三是房地产企业自身经营问题，多数房地产企业存在路径依赖问题，导致转型难、转型慢，与市场需求脱节。

这些因素叠加在一起，势必会导致房地产销售遇冷、回款慢、资金链断裂风险加剧等问题，进而导致整体房地产市场不景气。

“保交楼”等政策刺激为何看上去效果有限

为了尽可能抑制房地产市场走跌，在“寒冬”中给房地产市场增火助燃，同时保障购房者利益，国家也先后出台多种政策。

以2022年为例，“保交楼”首次写入中央政治局会议文件。中央经济工作会议也提出，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。2022年8月，住建部、财政部及央行明确表示要通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付的住宅项目建设交付。2022年9月，全国2000亿元专项借款资金启动，“保交楼”资金进入实质性落地阶段。

但是，从目前结果看，似乎相关政策对刺激房地产市场发展的效果有限。对此，贾傅麟认为，虽然相关政策效果有限，并没有让房价止跌反弹、让房地产市场回暖，但2022年出台的房地产政策对防止房价过快下跌，稳定房地产市场有着重要作用。如果没有这些政策，2022年房地产市场或许更冷清。

主要原因是房地产市场相关主体的信心不足，2022年疫情防控措施以及房地产企业供给与市场需求不匹配所致。

目前是购房的最佳时期吗

疫情三年对房地产市场的冲击有目共睹，疫情过后，随着社会生活各方面回归正常秩序，消费复苏，房地产市场也会逐渐升温。

那么，现阶段对于有刚需购房者而言，如今是不是最佳入手时期?

贾傅麟提醒道，购房是一项重大决策，不能盲从。建议刚需购房者在购房前至少要考虑两个方面问题，一是产品是否满足自身需求，二是产品交付是否存在违约风险。如果这两个方面都没问题，是可以考虑在当前阶段进行购买的。

市场回暖程度取决于各主体的预期和信心

在房地产市场政策加持下，疫情后，市场能回暖几何，贾傅麟看来，这主要取决于市场中各主体的市场预期和信心。

另外，在贾傅麟看来，未来房地产市场是否能够健康平稳发展，主要还是取决于房地产企业的转型是否成功，房地产企业提供的产品是否与市场需求匹配。否则，一旦房地产市场政策收紧，即使没有新冠疫情影响，房地产企业也难以可持续运营。

与全国其他地方相比，2022年郑州甚至河南的房地产市场下滑可能更为严重，贾傅麟认为，这主要是因为河南房地产企业转型慢。一旦外部环境恶化，如疫情防控、宏观经济增长放缓等，本地房地产企业运营就会难以为继，进而导致市场主体信心不足、房地产市场冷清。

建议通过信贷、税收优惠等政策“暖”市场

“保交楼”等相关刺激政策在一定程度上缓解了房地产企业的资金需求问题，保障了购房者的利益，一定程度上稳住了市场，但不能转变市场主体的市场预期，更不能解决房地产市场发展的根本问题。

那么，未来，应该如何“暖”市场?

贾傅麟建议在坚持中央“房住不炒”要求的基本前提下，通过一些信贷、税收优惠政策，引导本地房地产企业加快转型。

例如，将房地产开发企业未出售的且配套设施较好的中小户型住房纳入到保障性租赁住房管理体系，鼓励房地产开发企业持有、运营，通过发行保障性租赁住房“REITs”进行低成本融资，摆脱过去完全依靠销售这种发展模式。

这样既解决了房地产销售难问题，又满足了郑州市流动人口的租赁需求，对郑州市租购并举的住房制度建设有着重要意义。