写在最前面：

要问南京哪个预算段的买房人最纠结，答案可能是：300万左右。

我们在盘点200万左右预算的时候，发现买房人在这个预算段上，基本持“略微躺平”的态度，因为预算确实有限，反正不在主城也不在热点板块，所以仅从通勤便利性、户型的性价比等方面考虑买房即可，对后期潜力则是“佛系”状态。

而另一方面，和我们交流的买房人，一旦预算超过400万，可选范围就多了不少，从地段到配套，甚至未来的想象力空间，都可以提出一些要求。

但是另一方面，400万以上预算的板块或者楼盘，在南京往往比较热门，首付很难是3成，而5到8成的首付，对于很多买房人而言也是不小的负担。

而300万左右的总价，恰好是一个精妙的平衡：板块上往往有一定的想象力，入手的门槛上也有不少妥协；但是如此同时，又有一定的“瑕疵”让人意难平。

所以，有买房人开玩笑说：300万在南京买房，最纠结，就怕一步选错，未来落后一大截。

300万预算可买区域一：麒麟

“300万”标的段最热的板块之一——麒麟，据说，麒麟的新盘时光璟宸，自公开之日起参观了解项目的买房人络绎不绝，原因很简单，在300万范畴里，麒麟从现下配套到未来潜力方面，可谓极大地兼顾了均好性。

板块：堪称离主城最近的新城板块，紫金山南，月牙湖东，距离新街口约10km，大校场板块就在旁边，也很容易得到大校场板块的辐射。

交通：目前已经通车的有轨电车，虽然速度慢了一点，但是无缝对接马群中转站。宁句城际S6号线年底通车，虽然要转接驳，但是算是给麒麟新城走进地铁时代。自驾方面，光华东路通车开车无缝对接主城，交通有极大地发展。

宁句城际S6号线已经启动换乘施工，年底即将投用

产业：在新城中，麒麟的产业确实可圈可点，也是因为这个原因，这个版块的未来潜力，被很多人所看好。

麒麟科创园板块产业规划分布

目前麒麟科创园已经入驻的产业包括——中业麒麟科创壹号产业园（南区）项目在麒麟科创园落户、智能计算中心在麒麟正式投运，成为长三角最大规模的智能计算中心；中科院南京分院的落地此处，还专门出台了7条支持政策；麒麟已初步形成中科院“1+1+10”创新发展体系，即中科院南京分院+中国科学院大学南京学院+10家中科院研究所等。

综合点评：对于300万左右的买房人来说，麒麟板块最大的优势是，肉眼可见的未来潜力，这个板块经过长久的沉寂，短期内从地铁、产业、配套（商业虽然进展慢，但是真的在落实）几大潜力兑现法宝急速落实到位，算是300万价值段中爆发力最强的板块之一，适合的人群也比较多，不仅是在周围工作的居住人群，就连带有一定投资动机的买房人，横向对比南京各大板块，也很难找到均好性这么集中的板块。

300万预算可买区域二：汇通路

在300万的购买力范畴内，汇通路板块最大的尴尬是定位不明确，买房人说服自己买房的点太少，优势却是，板块实际位置不错，无缝对接仙林+紫东两大核心。

板块：汇通路板块和南京城东的两大热门板块相邻——仙林和紫东核心区，但是很难蹭到它们的热度，毕竟前者发展红利殆尽，后者还在继续发展。因此，300万左右预算的买房人最大的纠结在于：潜力的不确定性。

但是它的优势又有两个：1、仙林的宜居气质；2、地铁先行的优势。

交通：四号线通车5-6年了，通过汇通路站，这个板块可以无缝到达仙林湖、龙江、鼓楼等区域。

配套：目前主要依靠仙林的配套，虽然目前交通不便，但是电动车10分钟就到；如果考虑麒麟老镇的配套，也可以穿个涵洞过去；考虑重磅公共资源，完全可以和东部的紫核共享（如医疗资源）；目前看，满足日常生活可以，板块毕竟属于初创期，后期的配套还可以有更多的期待。

综合点评：9月26日，南京二轮拍地，汇通路新出让的地块最高毛坯限价28500元/平米，精装上市价格预计在30500元/㎡。且目前看，万科、新城、中南等品牌开发商云集，很有可能复制仙林湖开发的优势：

同样，仙林-仙林湖在南京一直是比较独特的存在，其宜居性和板块气质在南京独一无二，在“房住不炒”的背景下，这个板块的自住稀缺性还是有的，但是短期自住确实又不太方便，属于无法兼顾眼下和未来的板块。

如果这个板块不加装修包或装修包价格适中，买入价合适，其实还是很有潜力的。

300万预算可买区域三：兴智板块

如果说麒麟因为产业的突飞猛进而进入到买房人的视野，那么早就自带产业的兴智路则没有重点强调这样的优势，导致不少买房人对板块认知极为陌生，事实上兴智板块已经集齐了产业、双地铁的优势。

板块：兴智板块和麒麟一样，距离南京主城直线距离比较近，但是早期没有发展，导致大家对板块的认知有一定的偏差——认为是偏远板块；其实燕子矶新城发展后，下一个可重点完整开发的板块就是兴智路了，其实兴智板块距离主城的距离，比仙林要近的多。

交通：在300万的总预算资金量可买到的区域横向对比，兴智板块几乎是特别少见的双地铁板块：

地铁7号线正在建设中，最快将于2021年底完工。

地铁6号线也已经开工，该线路预计2023年通车。

产业：事实上，兴智板块依托的南京经开区，2019年生产总值突破1100亿元，位居南京市各行政区首位。兴智科创新城及其周边，已有3000多家企业落户，已落户京东、微软、科沃斯等科技智能企业800余家，南京新一代人工智能研究院等24家新型研发机构。

配套：目前区域内的新尧金地广场已经开业，未来还有苏宁广场，宝龙G114地块也要求建设不少于6.8万方的购物中心，区域内的生活配套一改过去的小型商业的面貌。

新尧金地广场实拍图

教育规划方面，规划配备高中1所（48班）、初中2所（42班）、小学3所（96班）、幼儿园6所（84班），将分别引进鼓楼区和玄武区优质资源入驻，预计今年10月开工建设，2022年具备办学条件。（数据来自经开区产城融合土地推介会）

综合点评：就目前板块内的供地来看，还是较为稀少的，这对板块后期影响是偏正面的：

第一，供地少上市房源少，未来基本上不会出现集中抛盘的现象，价格较为稳定；

第二，无新房上市，板块很快进入存量房市场，随着后期地铁、教育两大规划利好逐步实现的加持下，价格往往非常稳健甚至有惊喜。

300万预算可买区域四：雨山路&五桥

南京楼市的顶流板块江北，可以说只要是叫得出名字的板块，基本上300万总价都很难拿下，几遍有少量300万左右的买房机会，也很难有3成首付的机会，在大家纷纷感叹“江北已经高攀不起”的时候，其实还是有一个板块被大家所忽视的。

这就是五桥沿线+雨山路板块。

板块：从江北目前严重的“从众”心理出发，在江北买房，板块的定位胜于板块的实际实力，叫“核心”，叫“江北新区”就能卖出溢价；非核，非新区，买房人很难有耐心真正了解板块的真实状态，因此五桥-雨山路板块实际上在这个阶段有点被低估。

这个板块的最大优势是：有地铁，与河西就隔一五桥，极大地可收到河西的辐射，加上自身配套也颇为齐全，可以兼顾眼下生活，未来也有一定的想象空间（但是确实不算特别大）。

交通：整个五桥和雨山路拥有已通车10号线，设有雨山路站。

雨山路地铁站实拍图

未来10号线3期还会往下延伸2-3站，将整个板块串联到大交通中去；而近期10号线二期进展颇快，从安德门一直修到麒麟附近，未来整个10号线将串联五桥、核心区、河西、大校场、城东等多个高价值板块。

现阶段，雨山路-五桥一带还有浦口区首个TOD项目——浦口城西换乘枢纽，可实现地铁、公交、出租车、私家车一站式换乘，出行基本没有障碍。

教育：事实上，雨山路板块一直发展缓慢，一方面是缺商业，一方面是缺教育，就在今年，雨山路板块北花园路中小学确定施工，未来建设的是一所九年一贯制学校，南京可以做九年一贯制的学校屈指可数基本是名校，可见雨山路的教育潜力很大。

配套：此前，五桥-雨山路一线的生活配套也只能依赖于老江浦的落后型社区商业，随着龙湖的进驻，将在板块内打造其明星产品龙湖天街：

龙湖天街沙盘图

根据规划，项目引入建筑面积不少于4000㎡的连锁超市、建筑面积不少于5000㎡高端亲子互动空间、建筑面积不小于3000㎡高端影院，整体商业体量高达10万方，再加上雨山路交建G31，永久的改变板块的商业环境和城市界面。

综合点评：目前看来，比起板块优势，雨山路-五桥还有一个优势是产品的优势，或为现房销售，或为稀缺低密度产品，在300万总价这个量级，买这类房源，在南京的机会不多。再加上五桥沿线此前也有规划，住宅土地不再出让，让整个板块在短期内也是比较难出现“抛售”的局面的，考虑到后期核心区、新区的土地出让量和新盘推出量，这里也还是有一定的稀缺性。

今天和大家聊的300万级的楼盘汇总就到这里了，总的来说，这个价格段，买房人的心态往往是不甘躺平又怕自作聪明，到底是选当下的生活，还是未来的发展，几乎每次看盘，内心都饱受挣扎之苦。

事实上，我们认为，在板块价值区分度日益客观透明的今天，300万能级的选择区分度其实不大，买房人只需要根据自身的通勤和生活习惯选择就可以了，毕竟我们今天所列举的板块或楼盘，有地铁基本成为标配，能够加入到南京的大地铁交通系统中，未来总不会很差。